不出意外,海教园要迎来新供应!
(资料图)
2023年6月,海教园拍出两宗地块,津南(挂)2023-01号地块被中铁建摘得,津南(挂)2023-02号地块被保利摘得,容积率均为1.3,楼面价均在8300元/平米左右。
这个位置和价格是否合适?
这两个地块属于北组团,挨着2022年拍出的津南城投地块和万恒地块,距离在售的锦绣大家和融创云潮府不远,并且距离南大、天大校区比较近,整体地块质素不错。
因为南大以东的区域已经被占满,现在只能向南大以北开疆拓土了。
也就是说,没得选,距离南开学校敬惠路校区很近,该校区今年年底完工,预计2024年9月招生。
但是距离地铁6号线较远,周边都是荒地,要配套成熟还需要好几年。
位置确实有利有弊。
这两宗地块的楼面价均在8300元/平米左右,这是什么水平?
我们追溯一下。
2019年,华宇拿下了海教园一宗住宅+商业的打包地块,楼面价8830元/平米,纯住宅楼面价大约11307元/平米。
2019年,中海摘得一地块,1.35的容积率,拿地价格12133元/平米。
2021年,大连同岳溢价43%拿下了两宗地块,楼面价到了12066元/平米。
2022年,万恒地块楼面价是7326元/平米,津南城投地块楼面价是8300元/平米。
可见这两地块的拿地价,正常水平,没毛病。
再来看产品。
中海南开郡容积率1.35,做了洋房+叠拼84-126平米;
锦绣大家容积率1.4,做了洋房88-127平米;
融创云潮府容积率1.3,做了洋房+叠拼76-143平米。
这两个地块容积率1.3,做纯洋房或者洋房+叠拼都可以。
并且住宅新规已经实施,可以做新产品,一楼带小院,顶层带阁楼,太适合这种低密度的产品了。
如果想走量,就做纯洋房,89-120平米,宽厅+落地窗+铝板外立面,定价2万/平米,秒杀。
因为目前海教园单价2万/平米已经占的很稳当。
做个四室户型更好,海教园多的是多胎家庭。
如果有叠拼,可以做的小一点,适合一家三代居住更重要。
中铁建和保利两个开发商都是首次进入海教园,肯定都是带着想法来的,产品不会差。
快的话,年底就能入市,能够缓解供应量不足的问题。
为什么海教园盖了这么多房子,还能涨价?
不同于之前大家对海教园的观望态度,现在海教园的流入人口太多了,学位不足,供应量也不足了,引发涨价。
因为学区的兴起,海教园一步步的变成炙手可热的明星板块,流速很快,常年在板块成交TOP10排行榜上,价格一直比较稳,但是从去年年底开始涨价了。
去年年底龙湖天璞146万可以买到79平米精装通地库的房源,还不是顶底。
但是随着天璞库存量减少,樘樾变成了主力盘,在同等面积下,总价增加了10万左右,而且精装变成了毛坯。
到了618,龙湖樘樾的79平米特惠总价已经到了168万。
虽然位置更好一些,但是差价20多万是事实。
再来看锦绣大家,去年二期开盘之后,并没有大水花,年底88平米特惠总价150万起步。
今年2月以来,加推速度明显变快,一个月的时间可以加推2-3次。
目前锦绣大家二期,2024年交房区域,88平米总价191万起步,2025年交房区域总价是186万起步。
虽然说教育是海教园的杀手锏,还有天大南大坐镇,但是周边有大量的土地,不足以支撑价格上涨。
如今房价上升的原因:
一是因为今年2月学区房的引爆,“含学量”高的板块自然也水涨船高,海教园和空港都受益。
二是区域供应量太少。
目前海教园的主力盘只有南部的龙湖樘樾和中部的锦绣大家,所以近段时间,海教园的二手房交易量攀升,区域内急需新盘。
所以,中铁建地块和保利地块,大家可以期待一下!
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