不出意外，海教园要迎来新供应！
(资料图)
2023年6月，海教园拍出两宗地块，津南（挂）2023-01号地块被中铁建摘得，津南（挂）2023-02号地块被保利摘得，容积率均为1.3，楼面价均在8300元/平米左右。
这个位置和价格是否合适？
这两个地块属于北组团，挨着2022年拍出的津南城投地块和万恒地块，距离在售的锦绣大家和融创云潮府不远，并且距离南大、天大校区比较近，整体地块质素不错。
因为南大以东的区域已经被占满，现在只能向南大以北开疆拓土了。
也就是说，没得选，距离南开学校敬惠路校区很近，该校区今年年底完工，预计2024年9月招生。
但是距离地铁6号线较远，周边都是荒地，要配套成熟还需要好几年。
位置确实有利有弊。
这两宗地块的楼面价均在8300元/平米左右，这是什么水平？
我们追溯一下。
2019年，华宇拿下了海教园一宗住宅+商业的打包地块，楼面价8830元/平米，纯住宅楼面价大约11307元/平米。
2019年，中海摘得一地块，1.35的容积率，拿地价格12133元/平米。
2021年，大连同岳溢价43%拿下了两宗地块，楼面价到了12066元/平米。
2022年，万恒地块楼面价是7326元/平米，津南城投地块楼面价是8300元/平米。
可见这两地块的拿地价，正常水平，没毛病。
再来看产品。
中海南开郡容积率1.35，做了洋房+叠拼84-126平米；
锦绣大家容积率1.4，做了洋房88-127平米；
融创云潮府容积率1.3，做了洋房+叠拼76-143平米。
这两个地块容积率1.3，做纯洋房或者洋房+叠拼都可以。
并且住宅新规已经实施，可以做新产品，一楼带小院，顶层带阁楼，太适合这种低密度的产品了。
如果想走量，就做纯洋房，89-120平米，宽厅+落地窗+铝板外立面，定价2万/平米，秒杀。
因为目前海教园单价2万/平米已经占的很稳当。
做个四室户型更好，海教园多的是多胎家庭。
如果有叠拼，可以做的小一点，适合一家三代居住更重要。
中铁建和保利两个开发商都是首次进入海教园，肯定都是带着想法来的，产品不会差。
快的话，年底就能入市，能够缓解供应量不足的问题。
为什么海教园盖了这么多房子，还能涨价？
不同于之前大家对海教园的观望态度，现在海教园的流入人口太多了，学位不足，供应量也不足了，引发涨价。
因为学区的兴起，海教园一步步的变成炙手可热的明星板块，流速很快，常年在板块成交TOP10排行榜上，价格一直比较稳，但是从去年年底开始涨价了。
去年年底龙湖天璞146万可以买到79平米精装通地库的房源，还不是顶底。
但是随着天璞库存量减少，樘樾变成了主力盘，在同等面积下，总价增加了10万左右，而且精装变成了毛坯。
到了618，龙湖樘樾的79平米特惠总价已经到了168万。
虽然位置更好一些，但是差价20多万是事实。
再来看锦绣大家，去年二期开盘之后，并没有大水花，年底88平米特惠总价150万起步。
今年2月以来，加推速度明显变快，一个月的时间可以加推2-3次。
目前锦绣大家二期，2024年交房区域，88平米总价191万起步，2025年交房区域总价是186万起步。
虽然说教育是海教园的杀手锏，还有天大南大坐镇，但是周边有大量的土地，不足以支撑价格上涨。
如今房价上升的原因：
一是因为今年2月学区房的引爆，“含学量”高的板块自然也水涨船高，海教园和空港都受益。
二是区域供应量太少。
目前海教园的主力盘只有南部的龙湖樘樾和中部的锦绣大家，所以近段时间，海教园的二手房交易量攀升，区域内急需新盘。
所以，中铁建地块和保利地块，大家可以期待一下！
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